05251 - 8735943

info@bb-ellebracht.de

Bausachverständiger hilft beim Hauskauf oder / -verkauf / Hauskaufberatung mit Angabe des Renovierungsstaus / Gutachter zum Hauskauf

Als TÜV zertifizierter Bausachverständiger in Paderborn und Kassel sowie auf Mallorca finden Sie mit uns einen zuverlässigen Partner und Gutachter, der Sie unterstützt beim Kauf Ihrer Immobilien / Eigenheim / Gewerbeeinheit, ob Sie Kapitalanleger sind oder Privatperson mit Eigennutzung.
Nur selten weist eine gebrauchte Immobilie keine Mängel auf, ob es sich dann um degressive Mängel, sichtbare Mängel oder versteckte Mängel handelt, ist nur durch Fachwissen erkennbar. Wir stellen mit Ihnen zusammen diese Mängelpunkte umfassend mit Kostenbewertung des Renovierungsstaus zusammen im Anschluss der Begehung der Immobilie. Überwiegend genügt aber schon eine mündliche Gutachterliche Stellungnahme nach bzw. in dem gemeinsamen Ortstermin. Es hat sich immer wieder gezeigt wie wichtig eine genaue Immobilienbewertung zum Renovierungsstau ist, ein Hauskauf mit Gutachter hilft Ihnen bei der Einschätzung der Immobilie. Oft sind Wände im Keller feucht, Schadstoffe bzw. kontaminierte Baustoffe verbaut, ein Haus/Immobilienkauf ist keine Vertrauenssache, wie so oft erwähnt vom Verkäufer und Makler. Eine umfassende Kontrolle und Bestandsaufnahme einer Immobilie ist sehr wichtig vor Vertragsabschluss. Leider werden ich als Bausachverständiger oft zu spät gerufen und beauftragt. Denn ein gebrauchtes Haus wird „gekauft wie gesehen“, es gibt keine Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Vorbesitzer, dies ist vielen unbekannt. Einer Maklerhaftung, von der sehr oft gesprochen wird, sollte mit Vorsicht begegnet werden. Diese gibt es nur in seltenen Fällen. Oft werden Häuser schon nach einer einzigen Besichtigung gekauft, lassen Sie sich nicht zu voreiligen Handlungen drängen. Oft wurde nach einer Besichtigung mit uns als TÜV zertifizierter Bausachverständiger in Paderborn aber auch bis hin nach Delbrück, Bielefeld, Detmold und Brilon der Kaufpreis deutlich nach unten korrigiert. Die wesentlichen Bauteile eines Hauses sind zu beachten, wie z.B. Heizung, Leitungen, Dach, Fenster, Wärmedämmputz etc. Ebenso stellt sich immer wieder die Frage, welche Modernisierungsmaßnahmen sind einfach und kostengünstig umzusetzen, auch hier finden Sie mit mir in Paderborn, Lippstadt, Bielefeld, Detmold und Warburg aber auch im Europäischen Ausland wie z.B. in Süd Tirol in Bozen oder Mallorca einen zuverlässigen Bausachverständigen ( Immobilien die ich dort begutachtet habe sind nicht auf meiner Homepage zu finden ).
Die Tragweite von Baumängeln ist meist für viele Käufer nicht einzuschätzen. Aus all diesen Zusammenhängen erläutern wir Ihnen gerne umfassend die Baumängel, daraus resultiert dann, ob der Kaufpreis der Immobilie stimmt. Verkäufer und Makler versuchen immer wieder überhöhte Preise durchzusetzen, ein Punkt ist immer wieder der „Bodenrichtwert Trick“, hier finden Sie mit uns einen fachkundigen Partner an Ihrer Seite, um diesem entgegenzutreten. Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat bei der Verhandlung zur Verfügung.
Aber auch einem Bausachverständigen sind Grenzen gesetzt auch er hat keinen "Röntgen-Blick" und kann in die Bauteile sehen, wobei Messtechnisch sehr viel schon möglich ist.

Zahlreiche Referenzen finden Sie auch auf meiner Seite unter dem Punkt "Projekte"

Durch immer kürzere Fristen müssen Immobilienkäufer immer schneller reagieren und oft sehr schnell einem Immobilienkauf Zu- bzw. Absagen. Wir bieten Ihnen gerne auch  die vereinfachte Immobilienbewertung / Kostenschätzung in Paderborn und Kassel an, diese sichere und schnelle Expertise Ihrer Traumimmobilie in Paderborn oder Kassel verschafft Ihnen Sicherheit beim Kauf Ihrer neuen Immobilie / Ihres neuen Wohnhauses in Paderborn und Kassel. Die von uns erstellte Immobilienbewertung  beruht immer auf den aktuellen Gegebenheiten. Nutzen Sie diese Chance der Immobilienbewertung in Paderborn, Soest, Kassel und auch in Hamm.

Hauskauf bzw. Immobilienkauf, was gilt es zu beachten?

Aus meiner Erfahrung kann ich sagen, es gibt sechs wichtige Grundsätze, die ein Erwerber beachten sollte:

  1. Wichtig ist zu prüfen, welche Größe muss meine Immobilie haben, brauche ich wirklich 240 qm Wohnfläche oder genügen auch 145?
  2. Grundsätzlich sollte eine Immobilie nie ohne Besichtigung gekauft werden, es passiert jedoch immer mal wieder, dass dieser Fehler gemacht wird und nur die Rendite der Immobilie gesehen wird.
  3. Eine zu geringe Tilgung in der kalkulierten Rate kann später mal zu großen Problemen führen, auch dies ist zu beachten.
  4. Dann gebe es noch die Prüfung des Standortes bzw. der Lage, steht die Immobilie für mich auf Dauer am richtigen Standort, auch wenn ich z.B. Rentner bin oder werde??
  5. Habe ich alle Unterlagen zur Immobilie geprüft, teilweise macht das ein Notar und ein guter geprüfter Bausachverständiger bzw. Baugutachter.
  6. Das wichtigste jedoch ist die Prüfung der Substanz der Immobilie, wie hoch ist der Renovierungsstau, welche Kosten kommen auf mich nach dem Erwerb der Immobilie zu besteht die Möglichkeit das Schadstoffe im bzw. am Gebäude vorhanden sind. Dies kann in der Regel nur ein Gutachter beim Hauskauf gewissenhaft beurteilen. Die Unterschätzungen der Renovierungskosten können zu erheblichen Problemen führen, Makler setzen diese meist zu gering an, um Käufer nicht abzuschrecken, sie haften für Fehlaussagen in solchen Fällen sowieso nicht.

Ich helfe Ihnen gerne bei dieser Einschätzung. Rufen Sie mich an.

Bitte beachten Sie, dass ein seriöser und gewissenhafter Baugutachter keine Pauschalen für eine Hauskaufberatung machen kann, er weiss gar nicht, was auf Ihn zukommt. Immer wieder teilen mir Kunden mit, dass Gutachter Beratungen für ein paar Hundert Euro machen und dann noch pauschal!! Was passiert wohl, wenn die Besichtigung zu lange dauert? Die Begutachtung erfolgt oberflächlich, oder was denken Sie??

Mit zahlreichen Zertifizierungen habe ich immer wieder mein Wissen und Können bewiesen s.h.: https://www.bb-ellebracht.de/leistungen/qualifikation/

Eine gute Begutachtung liegt zwischen 700,-€ und 1.500,-€ brutto, je nach Größe der Immobilie im Wohnungsbau.

© 2019 Bausachverständigenbüro Christian Ellebracht

 

Holzfäulepilze - Echter Hausschwamm - Wissenswertes

 

Bei den Holzfäulepilzen ist der Aufbau ähnlich wie bei den Schimmelpilzen. Meist nimmt der Laie nur die Fruchtkörper wahr, in bestimmten Fällen und Situationsabhängig auch das Mycel. Der eigentliche Holzabbau geschieht / erfolgt durch die Hyphen, diese sind kleine Fäden und tragen die Verantwortung für die Holzzerstörung. Der sichtbare Fruchtkörper bildet sich am Holz erst am Ende des Befalls, dann wenn der Fäule-Prozess eingesetzt hat und das Bauteil Holz Mängel aufzeigt und beschädigt ist. Grundsätzlich benötigen Holzfäulepilze bzw. Holzzerstörendepilze Feuchtigkeit für Ihr Wachstum, unter bestimmten Umständen kann der Echte Hausschwamm auch selbst Feuchtigkeit produzieren beziehungsweise transportieren, um sein Wachstum fortzusetzen.

Die für den Laien sichtbaren Fruchtkörper sind ernste Zeichen für einen nicht sichtbaren Fäuleschaden, spätestens da sollte Hilfe durch Fachleute in Anspruch genommen werden.

Das Erscheinungsbild des Fruchtkörpers des Echten Hausschwamms ist geprägt durch seine zimtbraune Farbe des Sporenstaubes.

Bei der Holzfäule werden im Wesentlichen drei Typen unterschieden Braunfäule, Weißfäule und die Moderfäule. Ebenso gibt es natürlich noch weitere Arten wie z.B: Rotfäule, Stammfäule, Innenfäule, Weißlochfäule etc. Jedes Holz ist ein natürlicher Rohstoff und unterliegt einem Stoffkreislauf. Durch den Befall mit Holzfäulepilzen werden Hölzer zerstört und zersetzt durch die Entnahme von Nährstoffen die die Pilze für Ihr Wachstum benötigen. Üblicherweise findet man in Häusern meist, wenn Sie befallen sind, vorwiegend Braunfäule und Weißfäule die Moderfäule diese jedoch eher selten. Durch die Fäule wird das Holz dann zerstört und die statischen Eigenschaften wie Festigkeit etc. nehmen ab.

Die Braunfäule zeigt sich durch eine braune Verfärbung, wie der Name es schon sagt. Die Ursache für die Braunfäule ist oft der Echte Hausschwamm, oder Braune Kellerschwamm aber auch noch ein paar andere Arten, durch Sie werden überwiegend die Cellulose und die Kohlehydrate des Holzes abgebaut. Wenn das Holz dann später z.B. trocknet kommt es zum markanten Würfelbruch, mit Rissen in Querrichtung und Längsrichtung zur Faser. Weitere andere Formen des Verfalls und Bruchs sind möglich wie z.B: in Ringform oder in Muschelförmigen Schichten.

Der eigentliche Befall kann auch versteckt im Holz sitzen. Dies nennt man dann Innenfäule. Hiermit wird nur der Ort der Fäule beschrieben, nicht die eigentliche Art.

Es kann sich dann auch hier um Braun-, Weiß- oder Moderfäule handeln, die den inneren Teil des Holzes abbauen und zersetzen. Gefährlich ist diese z.B. bei Spielplatzgeräten wie Klettergerüsten und ähnlichen Geräten.

Für Gebäude sind weit mehr als 100 holzzerstörende Pilze bekannt und in der Fachliteratur beschrieben. Die Verbreitung und das Auftreten sind in der Anzahl unterschiedlich.

Dr. Huckfeldt beschreibt nachfolgende Fäulepilze an Holzkonstruktionen nach Ihrer Häufigkeit (Basis dafür: 1690 Untersuchungen), ich nenne hier die ersten sechs:

  • Hausschwämme
  • Kellerschwämme
  • Moderfäulepilze
  • Porenschwämme
  • Hausporling / Feuerschämme
  • Blättlinge

Der Echte Hausschwamm ist der gefährlichste für Gebäude. Die Gründe sind, dass er der einzige Fäulepilz ist, der die wichtigsten Fähigkeiten besitzt, ein Bauteil bzw. ein Gebäude zu befallen und zu bewachsen. Er kann mineralische Materialien wie Mauerwerk durchwachsen, er hat die Fähigkeit in Holz eine schnelle Fäule zu verursachen, er kann im trockenen Holz überdauern, Holz unter der Fasersättigung bewachsen, wenn eine andere Feuchtequelle in der Nähe ist, und kann ein dichtes Oberflächenmycel auf Holz bilden, auch unter der Fasersättigung.

Die Ursache für Fäulepilze ist immer eine zu hohe Holzfeuchte. Dies können im Gebäude unzureichende Bauwerksabdichtungen sein, undichte Abwasserleitungen und Druckwasserleitungen, allgemeine Undichtigkeiten am Gebäude wie am Dach oder Sockel, Kondensationsschäden oder aber auch Havarien.

Bei der Beseitigung bzw. Bekämpfung der Fäulepilze ist immer auch die Ursache zu beseitigen bzw. zu finden.

Quelle Seminar: Bauholz- und Hausfäulepilze; Dr. Huckfeldt und Dr. Rehbein

 

Raumluftbelastungen, ein Punkt der nicht zu unterschätzen ist, auch hier ist ein Gutachter beim Hauskauf sinnvoll.

Bitte schauen Sie auch unter der Rubrik Messtechnik nach, ich biete beim Hauskauf zusätzlich z.B. eine Formaldehydmessung an. Ebenso kann die Kohlenmonoxidmessung angeboten werden.
Formaldehyd oder abgekürzt HCHO auch Methanal genannt, ist seit dem 01.01.2016 in die Gefahrenklasse Karzinogen/Kategorie 1B und Keimzellenmutagen/Kategorie 2 eingestuft worden. Schon geringe Mengen von Formaldehyd in der Raumluft können unter Umständen gesundheitliche Auswirkungen haben. Dazu zählen diverse Symptome z.B. Konzentrationsstörungen, Nervosität, Kopfschmerzen, Schwindelgefühl, Müdigkeit aber auch Übelkeit, Schwellungen der Schleimhäute und Bindehautreizungen, Tränenfluss. Bei sehr hohen Konzentrationen ist es möglich, dass Formaldehyd Pneumonien und auch ein toxisches Lungenödem verursachen kann und ist damit tödlich.
Es besteht zudem der Verdacht, dass die Substanz  Allergien auslösen kann (also eine Sensibilisierung). Ebenso kann es zu Verstärkungen von asthmatischen Symptomen kommen.

Schadstoffe in Gebäuden

Hauskauf einer Bestandsimmobilie, Schadstoffe in Häusern!

Welche Schadstoffe gibt es, bis wann waren Sie zugelassen? Was muss ich beachten?

Kann ein Sachverständiger helfen?
Der geläufigste Schadstoff ist Asbest, aber es gibt weitere Schadstoffe, die Beachtung finden müssen.

Spritzasbest, PCB (Holzschutzmittel), Bleileitungen, Lindan (Insektizid zum Holzschutz) einmal technisches Lindan und reines Lindan (Nervengift, Pflanzenschutzmittel und Holzschutzmittel), DDT ein Insektizide, Radon (ist ein radioaktives Gas, welches aus dem Erdreich aussteigen kann) und PAK („Polyzyklische-Aromatische-Kohlenwasserstoffe“ ist  Karzinogen also krebserregend) hierzu gibt es Grenzwerte.

WHO-Fasern / Faserstäube / Staubfasern

Immer wieder trifft man auf diese Begriffe was ist damit gemeint?

Die Staubarten / Fasern können aus organischen aber auch anorganischen Stoffen stammen, ihre Form ist länglich.

Einigen Fasern kommt eine besondere Rolle zu man spricht bei Ihnen von WHO-Fasern wenn Ihre Länge größer als 5 µm ist und Sie einen Durchmesser unter 3 µm haben. Das Längen Durchmesser Verhältnis ist als > 3:1. Nur dann können sie in die tieferen Atemwege der Lunge eindringen und man bezeichnet Sie als lungengängige Fasern.

Vorkommen können diese Fasern bei Asbest, Glaswolle, Steinwolle etc.

Ein Sachverständiger kann hier helfen, ja, jedoch kann er auch nicht ohne Beprobungen die Schadstoffe immer feststellen.
Es gibt jedoch Möglichkeiten festzustellen, ob diese Schadstoffe auszuschließen sind.

Gerne helfe ich Ihnen dabei, rufen Sie mich an.

Christian Ellebracht Baugutachter Kassel und Baugutachter Paderborn

Luftkeimsammlung, Raumluftuntersuchung mit dem Luftprobenahmesystem MBASS30 beim Hauskauf mit Baugutachter

Wen Sie beim Hauskauf Sicherheit haben wollen und keine Immobilie mit einem verdeckten Schimmelbefall erwerben möchten, ist die Luftkeimsammlung oder Partikelsammlung mit dem MBASS3 ein Messverfahren, mit dem Schimmelsporen und andere Partikel in der Raumluft nachgewiesen werden können. Auch nicht fachgerecht beseitigte Schimmelschäden können nachgewiesen werden, man spricht dann von einem Sekundärbefall. Oft habe ich diesen Nachweis schon erbracht, wichtig für Sie als Käufer auch abgestorbene Schimmelsporen können noch allergische Reaktionen hervorrufen, man kann diese nicht riechen! Als Bausachverständiger in Paderborn und Baugutachter in Kassel biete ich diese Untersuchung bei der Hauskauf Hilfe immer mit an.

Das Luftprobenahmesystem MBASS30 Hersteller Hollbach Umweltanalytik  wurde für die Probenahme von mikrobiologischen Luftproben mit verschiedenen Verfahren entwickelt:
- Luftkeimsammlung Aufdeckung von einem verdeckten Schimmelbefall
- Partikelsammlung ideal für eine Sanierungskontrolle beim Schimmelbefall
- Sammlung von Allergenen in Luft in Mikrometer Streifen mit dem Allergensammelkopf AS100
- Filtration mit dem Filteradapter FA 30

Der Luftkeimsammler eignet sich bestens für eine Luftprobenahme von kultivierteren Partikeln auf Nährmedien. Als zertifizierter Sachverständiger für die Erkennung und Bewertung von Schimmelpilzschäden (TÜV) und Sachverständiger für Schäden an Gebäuden (TÜV) setze ich den Luftkeimsammler z.B. bei einer Hauskaufberatung, bei Schimmelschäden, bei der Vermutung eines verdeckten Schimmelbefalls, für Sanierungskontrollen, bei der Kontrolle von Reinräumen und in Schulen ein. Das Einsatzgebiet ist somit die Industrie, Gesundheitsproblemen- und natürlich das Sachverständigenwesen. Der Luftkeimsammler scheidet zuverlässig Partikel aus der Probeluft in Standard-Petrieschalen ab. Das Verfahren wird seit Jahrzehnten bewährt angewendet nach dem Runddüsen-Impaktionsverfahren.

Hauskäufer und Gesundheitsbeeinträchtigte Personen bekommen somit eine sichere Auskunft über die Raumluftbelastungen, ein Laborergebnis liegt im Normalfall nach 10 Tagen vor. Schnellauswertungen sind nach Absprache möglich gegen Aufpreis. Als Baugutachter in Paderborn bzw. Bausachverständiger in Kassel berate ich Sie hierzu gerne, das Gerät ist in meinem Besitz, Wartezeiten durch Ausleihen etc. fallen nicht an.

Kurze Beschreibung des Verfahrens:
Probeluft wird immer von oben nach unten durch den Luftkeimsammelkopf LKS100 gefördert. Die zugsammelnden Partikel lagern sich dabei auf dem Nährmedium in der Petrischale ab. Nach der Messung sind Dellen auf dem Nährmedium sichtbar, diese Dellen entsprechen den Keimplätzen. Im Labor werden die Nährmedien anschließend kultiviert und der kultivierbare Anteil der Probe kann bestimmt werden.

Sie erhalten später einen aussagekräftigen Bericht und ich stehe Ihnen als TÜV Rheinland zertifizierter Sachverständiger für die Erkennung und Bewertung von Schimmelpilzschäden (TÜV) mit meinem Wissen weiter zur Verfügung.

Denken Sie daran, es werden immer wieder die gleichen Fehler gemacht beim Kauf einer Immobilie:

1. Zu kurze und ungenaue Besichtigungen.
2. Renovierungsbedarf wird oft unterschätzt.
3. Der Kaufvertrag wird nicht oder nur oberflächlich geprüft.
4. Baumängel werden nicht erkannt.

Wir helfen Ihnen, dass Ihr Traumhaus sich später nicht als „Schrottimmobilie“ entpuppt.

Der Preis für die Begutachtung richtet sich nach Ihren Vorgaben und den notwendigen Messgeräten. Ich freue mich auf Ihren Anruf.
Als Baugutachter in Kassel, in Paderborn und auf Mallorca würde ich Ihnen gerne beim Kauf Ihrer Immobilie helfen.

Ich freue mich auf Ihren Anruf. 

Hier noch einige Informationen, an dieser Stelle finden Sie immer mal wieder Neues zum Immobilienkauf / -verkauf:

Als Baugutachter auf Mallorca, in Paderborn und in Kassel, werde ich immer wieder gefragt,wofür müssen Immobilienverkäufer nach der Übergabe geradestehen bzw. haften?? 

Üblicherweise sollten Käufer auf gewisse Klausen im Notarvertrag bzw. Kaufvertrag achten, insbesondere was die Haustechnischenanlagen und Leitungen betrifft. Jedoch mache ich als Baugutachter vor dem Hauskauf keine Rechtsberatung. Beim Ortstermin gebe ich Ihnen Anregungen als "Gutachter vor Hauskauf" für den Raum Kassel, Paderborn und auf Mallorca erhalten Sie Tipps zu diesem Thema.

Grundsätzlich haftet ein Verkäufer im Regelfall jedoch nicht, Baumängel bzw. Bauschäden gehen zu Lasten des Käufers. Daher ist es immer sinnvoll einen Baugutachter mit zur Besichtigung der Immobilie zu nehmen, als Hauskauf Hilfe. Ausnahme sind jedoch arglistig verschwiegene Mängel, für diese gilt ein Haftungsausschluss nicht.
Auch an dieser Stelle gibt es weitere Baumängel, bei denen Verkäufer gut daran tun, diese offen anzusprechen. Bei jeder meiner Ortstermine für die Hauskauf Hilfe in Kassel oder Paderborn, frage ich als Bausachverständiger grundsätzlich gewisse Dinge ab, um Immobilienverkäufern und Immobilienkäufern späteren Streit zu ersparen.

Als Gutachter zum Hauskauf oder Baugutachter zum Hausverkauf, berate ich Kunden auch im Bezug auf sinnvolle Renovierungsarbeiten und wie beim Hauskauf bzw. Hausverkauf mit Häusern umgegangen werden sollte wen die Räume klein sind und mit Möbeln voll stehen. Der Zustand und ein Verkaufserfolg kann schon mit geringem Aufwand verbessert werden, wichtig ist dabei das bei den Arbeiten nich gepfuscht wird. Immobilien wirken dann ganz anders auf den neuen Erwerber und Wert stellt sich besser dar. Der erste Eindruck zählt für den Käufer darauf sollte der Verkäufer achten, als Baugutachter beim Hauskauf berate ich Ihr gerne und decke oft Fehler auf wie auch positive Renovierungen. Als Baugutachter sehe ich Dinge die Sie nicht sehen, das ist schon durch eine gewisse Betriebsblindheit und Euphorie der Käufer bzw. Verkäufer einer Immobilie so, hinzukommen teils erhebliche Baumängel und optische Baumängel die nur Fachleute wie z.B. Bausachverständige erkennen und bewerten können.
Als Gutachter zum Hauskauf berate ich Käufer und Verkäufer im Raum Kassel und Paderborn sowie auf Mallorca.